“以房养老”该如何设计

既然老人们认为“以房养老”不划算，那么把房子押给银行或保险公司，应该拿多少钱才是合理的呢?

对此，一位不愿透露姓名的房地产业内专家告诉北京青年报记者，其实银行和保险公司也是一肚子苦水，之所以试点四年以来，只有一家保险公司承保了以房养老，大多数银行和保险公司对这个业务都“不想做”，主要就是因为在银行看来，房子是折旧资产，每年会有贬值，而付出的现金每年是有利息的。另外，在实际操作中，因为保险公司和银行还有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，所以保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样孤寡老人们的“回报”就更低。

如何让各方都满意呢?该人士透露，其实在香港有类似的养老保险，业内叫做“斗长命”的保险。一个60岁的老人，一次性付100万元给保险公司。保险公司每年分红，死亡则终止。若不满75岁死亡，则付到75岁，给子女或其他继承人。这个产品的收益大概是5666元/月左右。年率6.8%。按照6.8%的回佣率，前面16年，活到75岁，拿回100万元本金。活到80岁，大约有3%的回报。活到90岁，大约有5.4%的回报。但最高的收益率上限是6.8%，不能超过。

这样相比，同样是100万，现在的“以房养老”只给2514元/月，实在是太低了。

该人士建议，他认为的“以房养老”，不应该是“二方模式”，而应该是三方模式。他举例道，现在的二方模式是，A.老人，卖出房子，每月获得2500元，获得房子租赁权直至死亡。B.银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权，老人去世后获得房产。

引入第三方投资者后，金融方式可以改成，A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得房子租赁权至去世。B.银行，获得100万元现金，每月支出5666元利息，相当于做了一笔理财产品。C.投资者，付出100万元现金，每月获得1666元房租，在老人去世后获得房产。

这样设计的好处是，对于银行和保险机构来说，它相当于承接了一笔“100万元斗长命”的金融产品。因此逻辑是很清晰的，不涉足任何不动产。也没有金融风险。而投资者相当于花了100万元买了一套老房子。此后“长线出租”，因为房产是按照评估值计算的，因此这个买入价格在当时也是远低于市场价的，相当于长线投资。

最后对于孤寡老人来说，反按揭后，每月获得4000元，远高于现在设定的2500元。上述业内人士表示，这样的设计通过金融创新会使得各方都得到满意的结果，也很有可能推动以房养老的推广与落实。

北京创新试点共有产权式的“以房养老”

其实，北京除了试点倒按揭的“以房养老”模式外，还在通过共有产权房的模式，尝试另一种“以房养老”。

去年12月，北京开始尝试通过共有产权的形式，兴建专业化的养老社区。首个试点位于北京朝阳区双桥西巷的恭和养老中心。

据了解，这种共有产权性质的养老社区，不同于一般的纯住宅，也不同于一般的养老机构，而是一种全新的业态。购买人可购买养老社区居室部分95%的产权，另外5%产权由养老服务企业持有。

恭和养老中心项目将居家、社区和机构养老融合;均价4.5万/平方米;限60岁以上老人入住，每月需缴3000元服务费。

不同于一般社区的是，这个养老中心项目如同一家养老机构，既有包含了无障碍设施的养老居室，也有公共配套的医务室、养护中心、活动室、餐厅等，免去老年人居住后的烦恼。

为了考虑老年人的医护需求，每套居室都采用了适老化设计，室内安装了紧急呼叫器。只需按一下呼叫器，24小时值守医护人员会立即赶来。

据了解，截至去年年底，试点的365套共有产权养老住房已入住了143户，居住老人去世后，房产也可以按照市场价格出售、出租。

此外，国内不少开发商早在很多年前，就已投入到养老地产行业，包括万科、绿城、保利等超过80家房企都已将养老写入发展计划，像万科就选择了自持社区养老业务，并将养老这一板块独立成立公司。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。