北京青旅文化有限投资有限公司天津区商业总经理刘晖认为，新荟城开业仅仅两年便二次转手是因为原本的运营团队不佳，再加上疫情的冲击，在双重作用的叠加下造成更换运营商的局面。

在刘晖看来，南城的人口和住宅区相对分散，购物模式更接近于美式购物模式：消费者开车去购物。虽然南城经济火热，但马家堡地界商气不聚集，消费者被周边项目分流。例如，南城的北京荟聚中心已经形成了一个大的商业氛围，半径10公里左右的消费者都会被吸引过去，形成了较为典型的虹吸效应。

多次转手 万达或成接盘侠

虽然有关于“接盘侠”的问题没有得到官方回复，但在北京商报记者走访时，一家连锁品牌的商户店员透露，“目前听到的消息是万达广场接手，预计在今年10月会重新开业” 。对此，记者联系了万达商业媒体负责人，截至发稿前并未收到回复。不过，记者向多位万达内部人员了解情况时，对方对此消息并没有否认。

值得注意的是，北京商报记者从百度地图上搜索马家堡新荟城购物中心时发现，该地标名称已经更换成为“万达广场（马家堡店）”。

至于万达接手之后将如何改造、改造周期多久等相关信息，万达商业媒体负责人并未给出回复。但有接近万达的人士建议，“该项目的整个周期可以参考此前北京双桥万达广场”。据了解，万达广场双桥店的前身是东星时尚广场，曾更名为“天兰Lifestyle”。2020年8月传出万达进场改造的消息，同年12月24日东星时尚广场以双桥万达广场的身份重新开业，改造历时3个月左右。若是以此为例，万达广场马家堡店或将在今年下半年正式对外亮相。

在万达接手之前，马家堡新荟城购物中心已经历经过一次转手。其前身为华冠天地购物中心，曾在2016年年底因为经营场所存在物业纠纷，使得华冠天地清退部分商户。2018年6月，同昌盛业入驻开始对该项目进行改造，一年的时间里改造与招商同步进行，于2019年5月实现开业。

尽管改造时间相较同行较短，但开业时机并没有“刚刚好”。有业内人士指出，同昌盛业安排马家堡新荟城购物中心在2019年5月中下旬开业，可能是为了不要错失商场下半年的销售高峰黄金期暑期、十一、春节等，结果直接遇到了疫情这种不可抗力的因素。这对于新商场、商户的打击无可厚非。

资源整合 轻资产考验运营能力

不可抗的外力因素并不是马家堡新荟城购物中心发展的拦路条件，转手的根本原因还应是运营能力和品牌资源上的欠缺。

北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，其实马家堡区域具有一定的消费人群和规模，能够支撑社区商业服务项目的生存，但新项目想要生存下去仍需要具备一定基本条件。第一，商业模式的规划应是一个区域的生活中心；第二是加强资源整合的能力，运营方应在整合优质品牌资源、优化品牌结构组合能力上拔高，否则只会陷入缺少对消费者的吸引力的弊病中。而万达具有丰富的区域商业中心经验，所以相比之前的运营方会更具备优势。

目前来看，万达接手新荟城会更具有竞争力，但距离消费者所喜爱的、更有艺术沉浸体验内涵的场所相比，万达还存在进一步提升的余地。赖阳认为，未来商场在运营时最根本的核心是定位。区域中心一定是生活的中心，而不是零售销售的中心，在组合上更多是生活功能的业态和生活方式的组合，而非传统零售+餐饮+休闲娱乐的的模式。

赖阳近一步解释称，商场的组合方式不能仅仅是降低零售比重，一味地增加网红餐饮和文化设施，“而是在于按照消费者的生活方式构建一个生活的第三空间，才能够吸引更多的消费者常来生活、休闲、消费” 。

轻资产虽然是风头，但并不是谁都能胜任。赖阳指出，运营方付出的运营能力看似简单，实际并非如此。运营方的招商能力只是其中之一，从整个项目的规划策划到招商，持续的商户管理以及不断的亮点活动策划都尤为重要，而所带来商户业绩的提升，整个团队运营收益的回报，承担物业方能力的提升则会共同形成一个良性循环。

刘晖同样认为，能留住商户和消费者的关键在于运营团队，在商业环境不景气时很难看出运营水平，包括万达在内。对于轻资产运营模式，刘晖认为，轻资产模式是一个主流方向，其核心能力不在于招商能力，而是在于运营能力。换言之，团队与团队直接的招商能力相差不大，而在于自营区域能否做大，例如自营美食广场、零售市集、文创市集等才是核心能力的体现。

此外，刘晖指出，商场不光需要吸引消费者，如何将消费者真正留住也是难点。细节服务和运营能力才是能持续发展的重点，北京是一个多消费层次的城市，商场需要做有特色的运营服务体系，之后才能有明确的目标，使自身和别的商业体系进行区分，形成自身特色，且与规模无关。

北京商报记者 赵述评 刘卓澜 实习记者 张天元/文并摄

（原标题：开业两年再次转手 新荟城的生门在何处）、

责编：小美

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