悠方属于合景泰富集团旗下三个购物中心产品线之一，此外还包括摩方、悠方天地。其中，“悠方”品牌主要针对中产家庭提供购物及休闲场所，“摩方”品牌则为年轻一代提供时尚购物体验，“悠方天地”则是定位社区购物中心。据悉，“悠方”为该集团商业体中最高标准的产品。

在北京市场，崇文门摩方已经亮相数年，一直在调整，第二个摩方项目将选址放在了通州运河核心区。据介绍，通州摩方项目的体量为3.2万平方米，将主要引入一些餐饮、咖啡、超市、美容等一线配套。

不仅限于北京，合景泰富集团似乎在全国范围内都在提速增开商业项目。截至2020年12月31日，合景泰富集团已开业9个商场，分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山。在2021年，广州知识城悠方即将迎来开业，重庆悠方、上海悠方天地、广州誉山悠方天地2期、成都誉峰里也计划陆续开业。此外，合景泰富旗下商管上市公司合景悠活在今年一季度业绩报中指出，在未来三年之内，在商业板块当中，轻资产项目营收预计占比达到5%左右。

现阶段北京商业已经进入激烈竞争阶段。中购联购物中心发展委员会主任郭增利指出，合景泰富近几年确实在商业板块发展速度很猛，尤其是苏州、重庆等地，从而积累了较为丰富的商家资源以及对城市消费者的洞察能力。从进入北京的角度来看，任何一个想可持续发展的商业产品运营商，都不得不去关注且重视北京市场。

合景泰富加速北京市场的布局能否掀起影响力？北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，从目前合景泰富在京已开业的购物中心摩方来看，运营并不是很理想，一直在反复调整，“该企业在增强吸引力方面并不具备非常强的运营能力”。因此，在未来运营更大体量的项目时，可能会面临更多的问题和考验。

运营能力待考验

顺义悠方“讨好”或能产生高客单价的别墅居民，这项远景也许并不容易实现。赖阳指出，潮白河区域确实有高收入人群，但该类人群更倾向市中心的密集商业。从日常生活购物来看，尽管别墅客群可能具备中高端消费，但仅靠这一点点人群不足以支撑项目的收益。“除了中产消费外，悠方面临的还有更多周边普通消费客群，所以在定位上需要把握好度才能形成规模效应。”

如果想要从顺义、通州等项目撬动整个北京市场，合景泰富需要进行更加细分的运营。赖阳指出，北京城市人口结构与其他城市不同，人们在消费文化理念上差别很大。追求现代的时尚、艺术、文化、体验的人越来越多，这一特质与其他一线及新一线城市相比更为强烈。所以想要在北京立足，不能仅靠零售，还需要研究北京消费竞争的独特性。

“目前北京的标杆商业企业已经起点很高，所以想要在北京市场找到生存空间，需要对商业模式重新规划。”赖阳表示。

“实际上，目前一些较有潜力的北京新城商业会比一些核心区商业发展更好。”郭增利认为，当下的外迁人口普遍消费力与早几年不太一样，年轻一族白领购房范围在向新城区发展，从而带动了外围商业的增长速度。

此外，北京购物中心的覆盖客群更为精准。郭增利介绍，核心区商业的吸引力逐渐出现下降趋势，每一个商业、购物中心所服务的主力商圈和主力的服务对象将会越来越精准，所以会出现远郊商业上升空间越来越大。在商业配套较为匮乏的顺义新区，合景悠方带来的期待值可能要比崇文门商圈的摩方更高一些，“周边竞争远不及城市中心激烈，安全性更高”。

北京商报不等式调查组/文并摄

（原标题：布局顺义最大购物中心 合景悠方前景在哪）

责编：小美

【特别声明：部分文字及图片来源于网络，仅供学习和交流使用，不具有任何商业用途，其目的在于传递更多的信息，并不代表本平台赞同其观点。版权归原作者所有，如涉版权或来源标注有误，请及时和我们取得联系，我们将迅速处理，谢谢!】

解读新闻热点、呈现敏感事件、更多独家分析，尽在以下微信公号，扫描二维码免费阅读。