直报网北京2月27日电（中国青年报报道）房地产企业期望的 楼市小阳春至今还没有一点迹象。限购带来的楼市冷清已经让很多地方政府紧张 起来。春节刚过，就有几个城市相继出台各种各样的措施，试图打破限购带来的 市场低迷。

来自北京中原市场研究部的数据显示，楼市 的库存量在激增。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目库存量约 2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约7成。截至2012年1 月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。 从数据上看，当前的楼市库存压力已经超过了2008年。

地方自救中央喊停

2012年2月9日，芜湖市政府发出《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的 若干意见》。

从文件名称上看，这似乎是一个有关住房保 障的文件，然而，仔细阅读其内容，却有着太多刺激楼市的措施。

在这份文件的第四部分“引导合理住房需求，改善居民居住条件 ”中，芜湖市政府设计了一个2012年在芜湖买房的财政补贴方案：

2012年1月1日至12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品 住房（含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行），在办理产权登记时 ，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米 及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建 自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。

不仅如此，专业人才购房还有进一步的补贴，比如，具有中专 及以上学历或初级及以上专业技术资格（含初级工及以上职业资格）的购房人， 财政部门再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位或副高级 专业技术资格（含高级技师资格）的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予 200元/平方米的补贴；具有博士学位或正高级专业技术资格的购房人，财政部门 再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。

外地人在芜湖市 区购买面积超过45平方米及以上的新建商品房，还可以将本人、配偶、未婚子女 的户口迁入。

这个方案一出就迅速吸引了各地的目光，被 称为芜湖市新年救市的大手笔。

尽管芜湖市政府否认这是 政府救市的举措，但在这个文件发布3天之后，2月12日，该市政府又发出一个文 件，宣布对《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行 。

这个短命政策的初衷究竟是什么？答案很简单，去库 存。

公开资料显示，2006年芜湖市出台城市东扩战略，经 过5年左右的拆迁，到2010年开始大规模出让土地进行房地产开发建设。然而， 始料未及的是，2011年，中央出台严厉的楼市调控措施，芜湖也不免受到影响。

有数据显示，目前芜湖当地可售住宅达1.8万多套，需一年多 才能消化。而今年，预计仍将有172.69万平方米的新增量，按照如今的楼市交易 状况，销售压力可想而知。

销售不畅带来库存，对当地土地市 场肯定会带来负面影响，再接下来就将影响当地财政收入。

其实去年芜湖市就已经开始出台类似政策，2012年的新政不过是对2011年相关政 策的进一步放大。

不仅芜湖，全国范围内，北京、上海、杭州 、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广 州从化等十几个城市陆陆续续出台了不同措施，刺激楼市交易。

2011年10月，广东省佛山市就试图放松限购政策，但政策不到一天就被 叫停。同年11月，成都市放松购房者资格审查，一周后这项政策也被叫停。

从去年11月开始，北京陆续出台促进楼市交易措施，比如定向 安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年限制；税 费方面，则是对普通住房价格标准进行了调整，使得更多购房人享受到契税减半 优惠。

2011年10月份以来，杭州市先后提出了土地松绑、购 房补贴政策微调方式，重提购房退税，强调对首次置业补贴。

还有城市对普通住房标准做出调整。

2012年2月14日，南昌市 宣布将一类地段价格认定标准从2010年的低于5500元/平方米，调整为低于8500 元/平方米。

2月16日，上海市住房保障和房屋管理局发 布“关于调整本市普通住房标准的通知”。自3月1日起，上海普通住 房标准调整为“坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之 间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套”。同时，“单 套建筑面积应在140平方米以下”。而在2008年，这个标准为内环245万元/ 套、内外环间140万元/套，外环外98万元/套。

对住房 标准的上调，带来的是契税、营业税、所得税等税收上的减少。相当于减少了购 房人的购房成本。

尽管方式不同，但各地刺激楼市的意图是明 确的。

楼市调控考验政府智慧

当越来越多的城市都在对楼市调控措施作出调整时，不少人开 始考虑，楼市调控是否仍将继续，房价是否会反弹？

2月16 日，在一个地产峰会上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹对某些地方 出台刺激楼市政策表示不满。她说，地方政府今年确实面临比较大的财政压力， 但不能因此就不贯彻中央政策。以芜湖政策为例，它有一个很严重的漏洞，即政 府贴税补助买房子没有说第几套，政策上没有明确只补贴第一套。这显然不符合 国家控制投资和投机性需求的政策方向。

但华远地产上市 公司董事长任志强认为芜湖新政是政府让利于民，存在漏洞也不该“枪毙 ”。

在中国房地产学会副会长、北京大学房地产 研究所所长陈国强看来，楼市调控的主基调并不会出现松动，但各地的微调与坚 持调控不动摇之间并不一定就存在矛盾。

“去年的 楼市调控政策力度过大，过于一刀切，地方做出微调也正常。”陈国强说 ，从目前的情况来看，一些地方对楼市的微调基本上是鼓励自住需求、促进成交 量，如果是这样的政策微调，那就与中央的要求不矛盾。

2011年的楼市调控政策对地方的影响已经显现。

以北京 为例，到目前为止已经有近12万套的商品房库存量，至少需要两年时间消化。

北京中原市场研究部统计数据显示，限购一年来，北京市总土 地出让金为1054.2亿元，同比限购之前一年的1562.4亿元，下调幅度达到了 32.5%。其中，住宅类地块受到影响最大，土地出让金下调幅度达到了50%，住宅 类土地的溢价率也出现了明显下调，从限购前一年的78.9%，下调至限购后的 16.9%，下调了62个百分点。

“北京新房交易量 下降41%，二手房下降53%。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，即 使那些不严格限购的城市，房地产的税收也损失了三到四成。不仅如此，地方政 府在保障住房方面的支出也在增加，这一进一出对地方的压力增大了不少。

正是在这种情况下，不少地方有了放松调控的冲动。

“楼市限购措施对地方的负面影响很直接，税收、就业 、GDP都受到了波及，不少地方有自救的冲动，以摆脱经济的不景气。”陈 国强说，但不能因为调控带来了负面影响就放弃调控，遏制投资需求的思路是不 能放弃的。严厉的楼市调控在今年仍将执行下去，没有任何悬念。

陈国强认为，楼市调控已经进入深水区，调控到现在，地方与中央的博 弈会越来越复杂，如何更好地调控楼市，是对政府智慧的考验。

在他看来，尽管去年就已经有城市提出了“去房地产化”（ 地方经济发展不再过度依赖房地产业）的思路，但对大多数城市来说，对房地产 经济的依赖依然很严重，而如何摆脱这种依赖、寻找新的经济增长方式，则是对 地方政府提出的新的课题，需要地方政府尽快转变思路，寻找方法。

“要摆脱对房地产的依赖，需要地方政府的产业转型， 短期内恐怕难有成效。”胡景晖说，面对现在的调控环境，要做的是如何 更加精细化。

胡景晖认为，今年楼市调控从严的主基调不 可能出现变化。目前楼市供应非常充足，各地可以尝试对首次置业的购房政策进 行一些微调，看看市场反应。如果效果不错，还可以对改善性住房政策进行微调 ，从而起到促进交易的作用。在这个过程中，量和度的把握很重要。▲