地产的新金融时代

今时不同于往昔。

一直以来，推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。2011年上半年货币政策收紧的情况下，商业银行迫于规模、资本、利润的压力，希望通过资产证券化出售资产，但监管部门认为时机不妥。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化，商业银行就可以在不突破总规模的前提下，通过不断出售贷款来不断放款，无疑增大了央行对社会融资总量调控的难度。2012年中，整个宏观经济的背景和形势都发生了变化，和上一年上半年的情形已然不同。政策时机到了，但市场冲动却少了。但现在，政策时机和市场冲动都有了。

招商证券[-0.69% 资金 研报]的报告认为，2013　年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。

新城控股高级副总裁欧阳捷说，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面临着资金链的问题，其中最要命的倒不一定是限购，而是银行惜贷、个贷放款周期过长，导致企业资金难以回笼。

早在今年5月，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是最终雷声大、雨点小。“虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧缩的环境下，商业银行考虑对这项利润有限、久期过长的业务并不感冒，因此行长(央行副行长刘士余)的喊话见效甚微。”一位国有大行人士说。

兴业证券[-0.63% 资金 研报]首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中提及，“为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎？核心的原因是商业银行存款转理财，使得负债端不稳定性越来越高，资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决，具体来说是中国版的RMBS。”“这次MBS业务开展的背景，是针对全行信贷规模持续紧张，为盘活存量、腾笼换鸟，解决部分分行个贷业务积压严重的问题，结合全行本年度信贷资产证券化业务计划。”前述交行人士称。

某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处，一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

“美国2001-2006年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。”王涵说。

在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。

在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。

一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。

“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。

“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。

“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。

“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万亿甚至更多。”前述基金人士称。