【直报网北京10月17日讯】（经济参考报）国庆节期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。面对这一轮的调控，市场上众说纷纭，共同关注的问题包括：限购限贷能否稳住楼市？会不会带来房价以及宏观经济的快速下滑？显然对这些问题的回答涉及到多方面影响因素，不可能作出准确预测。但是基于房地产周期理论、国际经验和中国实际情况，我们可以对调控的效果以及房地产市场的前景做出初步判断：这次多城市纷纷采取的分区限购政策一方面可以直接抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场；另一方面也有助于防范房地产市场的大起大落，促进宏观经济的健康有序发展。作出这一判断主要基于以下几方面的认识：

首先，抑制投机可以有效降低风险积聚。

房地产市场运行有其内在的机制和一般规律，通常会经历扩张、繁荣、顶峰、紧缩、下滑、困境等多个阶段。美国房地产经济学家霍默·霍伊特依据美国数据发现了两次房地产萧条之间的平均间隔为18年。巴拉斯以英国为基础的研究，以及IMF对14个国家的研究，认为两次萧条的间隔大约为20年。目前，中国房地产基本上处于长周期繁荣结束后的阶段转变和市场分化时期。由于长期固定利率融资占据更高比例，房地产市场对利率的反应相对比较慢。但是，房地产市场周期的加速则会对购房者心理产生显著影响。人们考虑购买房产时，可能是观察到房地产价格正在上涨，并且认为自己在负担不起之前不得不赶紧购买（后悔理论）。房地产价格上涨可以吸引新的投机者，而房地产价格下跌的结果会导致债务紧缩、过度的现金偏好以及流动性陷阱。相比零售业房地产和工业房地产，私人住宅房地产市场是最容易变动，其交易量的变动通常远远高于价格变化幅度。

从中国经济的长期周期来看，还处于快速城市化阶段，人口流动特别是向经济高增长城市的流动仍然在继续，但速度已经开始减缓。而由于短期内总需求和融资成本的变化，带来了住房投资及投机需求的快速上涨。从总需求来看，改善住房需求与投资需求共同出现，两者相互支持，共同推动着热点城市房价的快速上涨。从融资成本来看，较低的贷款利率为一些投资及投机需求提供了条件。加上普遍的市场乐观情绪和追随行为，使得风险日益积聚。在此背景下，各城市果断相继推出限购限贷政策，不仅为市场注入“冷静剂”，也有效区分了基本住房需求与投资需求，抑制了短期房价快速上涨引起的风险。