张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

中小城市商业地产正洗牌，百强房企所持64%商业项目亏损

“今年又是最困难的一年。”

11月9日，在浙江宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上，一位商业地产商如此向21世纪经济报道记者形容2019年的中小城市商业地产行情。

此次论坛由中国指数研究院、恒太商业管理有限公司、杭州天际线设计研究院、绿城管理集团联合主办。论坛上，多位专家学者、从业人士，对于中小城市商业地产在自身供给过剩、经营管理不善，以及外部电商加速下沉的“内忧外患”下，如何在可能到来的激烈竞争中脱颖而出，进行了深入讨论。

论坛讨论指出，一方面，商业地产存量巨大、同质化竞争的顽疾依旧，随着电商巨头开始大举进军下沉市场，线下零售渠道或将进一步受到线上冲击。另一方面，在经济环境越发复杂的背景下，中小城市的用户消费方式和心态正在发生变化，如何抓住这一轮消费升级的趋势，这对商业地产的运营和管理提出了新的要求。

中小城市商业地产开始整合

论坛上，多位业内人士均向记者表示，中小城市的商业地产，已经到了重新洗牌、行业整合的阶段。

恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰展示的两组数据，令人印象深刻。

第一组数据是，根据国家统计局数据显示，过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。

第二组数据是，据统计百强房企所持有的商业项目，达到盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目达不到盈亏平衡点，处于亏损状态。

从宏观数据来看，中指研究院在此次论坛上发布《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》称，2019年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为9796亿元，同比下降8.0%。新开工方面，全国商业营业用房新开工面积为1.39亿平方米，同比下降3.3%。

从需求端看，全国商业营业用房销售面积同比下降明显。2019年10月，全国商业营业用房销售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。

造成商业地产不合理布局，以及项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么？胡敏杰认为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。

具体来看，他认为，政府缺乏专业性规划和控制引导；开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；运营商着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目持续运营。三方都以本位出发，不专业不兼顾，导致“三位分离”。

从更宏观的角度看，消费升级在中小城市的效果不明显，同样是个问题。

商务部原副部长、全国政协经济委员会原副主任张志刚表示， 当前制约消费升级的体制机制的障碍仍然突出。重点领域的消费市场还不能有效地满足居民多层次需求，监管体制尚不完善，质量标准体系建设滞后，信用体系消费者权益保护机制，消费政策体系需要改进、提升等。

张志刚认为，增强消费对抓好社会基层建设和企业基础建设十分必要，要健全质量标准和信用体系，营造绿色美丽、安全放心的消费环境。要制定相关的配套政策，鼓励和引导居民消费，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消费能力和消费预期等，不断满足人民日益增长的对美好生活的需求。

下沉市场变局带来新机遇

但商业地产并非毫无机会，如何通过提升自身专业运营能力，抓住下沉市场消费机遇，对于商业地产的复苏尤为重要。