房地产市场即将进入新阶段

住房与建设部研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场经过十几年高速增长，将要进入新阶段，有三方面新变化：

第一，房地产市场高速增长的时代已经过去，房地产增速也会下移。过去十年中国房地产市场经历了一个非常高的增长，这主要得益于外部环境所支撑。

“住房制度改革红利把压抑了60多年的住房需求释放出来，过去十年绝大多数年份货币政策相对比较宽松，而且过去十年中国经济高速增长带来了收入的提高和对住房资产购买能力的提高。”

但是，这种高速增长在未来十年很难实现。因为上述条件都发生了变化。

未来没有制度改革释放需求，政府很难再像过去一样超发货币，城镇化质量、人口年龄质量也会发生变化。“此外，尽管政府一再调控房地产市场，但是从来没有真正对投机和投资性需求采取措施，未来政府会抑制投机和投资性需求，房地产增速也会随之下移。”

第二，过去以新房交易为绝对主体的市场在发生变化。下个十年将迎来存量房时代，二手房市场的成交会与新房市场持平，甚至超过新房市场，对房地产开发会产生新影响。

第三，下一步房地产开发将从以住宅开发为主向商业、写字楼、旅游地产等服务 型 地 产 转 变 ， 这 是 城 镇 化 率 超 过50%，收入水平超过8000美元以后的必然特征。

秦虹说，房地产市场发展的新阶段需要房地产企业加速创新。过去房地产开发处于比较初级的阶段，未来房地产市场将会从区域性机会转变成结构性机会，需要企业去挖掘，以独特创新的商业模式来把握，不是所有的企业都能干。

寻找市场和政府调控之间的平衡点

任兴洲认为，未来房地产市场要健康发展需要处理好几对关系，这对房地产市场发展非常重要。

首先，处理好市场和政府的关系。房地产市场是一个特殊市场，房子既带有消费品的属性又带有投资品的性质，政府要注意应发挥什么样的作用。很多国家政府都对房地产市场进行适度干预和调控，寻找市场和政府调控之间的平衡点。

第二，强调推进人的城镇化。怎样解决房地产出现的深层次问题？现在政府说促进转移人口的市民化，主要是转移到中小城市。但是，解决了他们的市民化一定会留在中小城市吗？中央城镇化工作会议提出，发展各具特色的城市产业体系，我觉得找到了病根，“如果没有产业体系他们是留不下来的，还会继续往大城市聚集。因为城市之间的产业体系、公共服务不平衡，所以如何增强中小城市的产业承接能力，疏解一线和二线城市的压力，这是一个大的问题。如果不解决深层次问题，北上广深的压力依然会存在。”

在规划和用途管制下，集体经营性建设用地入市，同权同价。这是一个大的改革，它在原有的政府出让土地方面增加了一个供给方，有利于提高城市用地效率，适当增加生活用地和居住用地，在结构上加以调整，这也是解决深层次矛盾的有效方法。

第三，建立多元可持续的城镇化资金保障机制。

城镇化工作会议提出“城镇群”的概念，在北京、上海这样核心城市周围打造城市群。比如，昆山和上海连通以后，上海的地价可能会缓解。在一些地区交通打通后，就可以在城市群里边系统地协调性地解决房地产发展中的一些问题。