自住房贡献不少成交量

据国家统计局数据，1-10月，全国商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。

虽然上述数据相对乐观，但在供需关系逆转、区域分化严重的市场环境下，还隐藏另一重真相。

一方面，整体市场供需关系已经发生逆转，供大于求形势明显。据统计局数据，自2012年4月以来，全国商品房库存连续31个月上涨。与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。全国工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示，库存庞大的贵阳、昆明，可能成为下一个鄂尔多斯。

今年以来，住建部经过多轮调研，已经对整体房地产市场做出了“供大于求”的判断，已出台的政策方向也以“去库存”为主。

另一方面，一线城市的成交量背后，有一定“水分”支撑。一位不愿具名的官员指出，北京房地产成交量虽然维持在高位，但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。

今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。与2013年北京商品房成交28万套的峰值相比，占比约为18%。上述官员表示，按照今年成交量，自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重，成为支撑北京楼市的重要力量。

他表示，若单看数据，决策者可能会得出“市场平稳”的结论，且没有动力对现有政策作出进一步调整。事实上，由于地块多是以“捆绑”方式出让，并“吃掉”企业的大部分土地成本，因此房地产企业的积极性并不高。

他指出，大规模的自住房建设不仅难以持续，而且会影响到企业的投资热情。对于供需关系紧张、商品房投资相对不足的北京来说，并非真正利好。其他的很多热点城市，多少也都存在以保障房来“充数”的问题。

统计局数据还显示，自2月以来，全国房地产投资增速已连续9个月下滑，且均低于同期的固定资产投资增速。

“政策窗口期”有望开启

政策措施固然会影响市场，但市场变化同样会对政策制定产生反作用。中国证券报记者获悉，相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费的调整、微调限购等策略。此前，该智囊机构曾对各地楼市进行了长时间调研。

在税费方面，上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁，该年限应由五年调整至两年。同时，2013年初出台的“不满五年或非唯一二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项，也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台，被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。

权威人士透露，上述机构还建议对一线城市的限购政策进行微调，赋予外地户籍人口购买二套房的权利。上述政策的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。

分析人士指出，一线城市的真实情况要低于数据反映的标准。因此，在楼市政策“持续宽松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

短期来看，政策利好恐不会很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面，年度楼市数据出台，将为监管层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在为明年经济形势作出判断的基础上，也会给房地产政策的制定奠定基本原则。

王珏林认为，房地产政策有放松空间，比如可以通过降低首付比例的方式，进一步撬动资金杠杆，也可以将获取购房资格的年限降低，释放消费能力。但他并不建议对一线城市取消限购。

另有分析人士指出，在房贷新政出台之后，银行在执行中仍谨慎，购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间，都有可能在明年做出实质性调整。

就市场表现而言，虽然多数机构认为回暖势头仍将延续。但从长期来看，按照正常的政策落地和企业决策周期，在上述“窗口期”过后，房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。

七成房企或完不成年度销售目标

中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月7日，已公布11月销售业绩的上市企业21家。其中6家完成年度销售目标的90%以上。恒大、绿城等房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀等完成率超过九成，剩余17家公司可能难以完成今年的销售任务，完不成任务的公司占比或达七成。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然大部分企业在“9·30”之后的销售明显好转，恒大等企业表现优于市场，但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。完成年度任务不足九成的企业，在最后一个月冲击完成的难度都很大。

Wind数据显示，沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从绝对库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计达8068亿元,占全市场的35%。首开股份[5.66% 资金 研报]、华夏幸福[0.14% 资金 研报]、金科股份[-1.23% 资金 研报]、金融街[6.05% 资金 研报]、中南建设[5.19% 资金 研报]、荣盛发展[9.77% 资金 研报]六家企业的库存总额在500亿元以上。

“大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是以价换量的策略来积极去库存。”张大伟表示。此外，从11月单月业绩看，相比10月大部分企业有所回落，放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。