四季度销售总体回暖

尽管大部分企业难以完成年初销售任务，但10月以来多项利好政策发布导致市场情绪变得积极，购房人群明显增加。“四季度房企销售总体呈现回暖趋势。”张大伟说。

面对年度销售业绩指标的压力，不少上市房企促销走货的力度在近两个月趋强。在刚刚过去的“双11”，包括万科、方兴、远洋、碧桂园[-0.32%]等多家房企借助互联网平台，开启了房地产的电商促销模式，推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。其中，方兴地产[0.46%]联动全国11城22盘，24小时成交42亿元，不仅交出了一份漂亮的成绩单，更为地产界开辟了一个全新的营销模式。对于即将到来的“双12”，多家房企都希望再次利用网购电商平台拉动销售。

不过，面对越来越复杂的市场走势，房企之间的业绩分化变得更明显。截至12月初，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比上升企业为9家，下滑企业达8家。“未来市场分化将不仅出现在各类型城市，对于企业来说，因为经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，表现也将差距非常大。”张大伟分析。

地产股配置价值抢眼

基本面疲弱并未压制房地产板块行情太久，11月下旬以来，随着不少城市房屋销售数据捷报频传，申万房地产指数[6.89%]亦跟随大盘走出一轮明显升势。相关数据显示，11月20日-12月5日，申万房地产指数涨幅达到15.99%，在行业板块中名列前茅。伴随行业基本面改善、增量资金入市步伐加快，当前市场对2015年1月央行启动降息周期的预期更趋强烈，预计在无风险利率大概率下行的支撑下，地产股还将迎来估值修复以及基本面向好双重利好，房地产品种配置价值将进一步提升。

10月下旬至11月下旬，受国内楼市景气下行趋势影响，A股房地产股票也明显陷入沉寂，虽然期间适逢大盘展开第三轮强势逼空，但申万房地产指数表现平平，未曾显露出权重蓝筹的“本色”。

进入11月份，受多地楼市销量实现逆转行情，A股房地产股走势焕然一新。整体上，11月楼市呈现前低后高态势，11月上半月，全国54个重点城市商品住宅成交面积共1028.18万平方米，环比10月下旬骤降22%。受央行非对称降息政策刺激，11月后半段全国主要城市交投热度均大幅升温。

相关统计数据显示，全国40个重点城市11月最后一周新房成交面积较前三周平均水平上涨5%，其中一线城市成交上升20%，部分二线城市成交量增幅也超过20%。11月一、二、三四线城市楼市销量分别实现12%、11%和4%的环比增长。

行业基本面出现改善，令地产股走势为之一振。统计发现，11月20日-12月5日，申万房地产指数累计涨幅为15.99%，仅次于非银金融、银行、采掘和国防军工板块，位居行业涨幅第五名。个股方面，114只成分股中有108只上涨，且涨幅超过20%的股票多达25只，新湖中宝[0.00% 资金 研报]、格力地产[9.76% 资金 研报]、新大地产、华发股份[10.00% 资金 研报]涨幅还分别达到54.23%、53.79%、51.81%和47.06%。

从目前数据看，主要城市楼市销量已经连续三周同环比上升，这使得房企拿地积极性显著提升。据中原地产监控，11月全国20大房企斥资274.65亿元拿地，创今年3月以来最高记录；20大标杆房企中，11月拿地金额超过30亿元的有华润置地[-1.91%]、绿城中国[-1.70%]、龙湖地产[-0.98%]。

随着开发商和购房者情绪回暖，央行降息对楼市景气度改善还会进一步凸显。国泰君安证券认为，站在当前时点，地产股仍具继续参与价值理由有六：一是资金宽松之下，基本面向好有支撑。降息作为“9·30”宽松政策的延续，对房地产市场销量改善明显，预计后续将进入销量、价格整体平稳回升状态，基本面进入良性发展轨道；二是地产板块的上行主要来自于贴现率下降，导致板块整体估值得以修复，进入降息周期后，估值恢复将持续；三是伴随行业进入存量地产时代，预计大型房企将借助再融资东风跨界整合，构建激励机制、引入战略性投资等都有可能；四是产业资本、QFII等海外资金、融资融券、银行理财、保险等增量资金整体偏好低估值稳健蓝筹，地产板块大概率受益；五是宏观层面的降准降息有望成为板块表现的后续催化剂；六是当前基金配置地产股比例仅占1%，处于四年来最低，从“低持仓+大空间”角度而言，地产股配置性价比更高。

兴业证券[9.26% 资金 研报]认为，短期内，由于市场对于地产行业基本面回暖仍存有分歧，还需进一步数据确认，所以地产股在前期近期上涨幅度较大的情况下难免出现一些调整，不过中期而言，地产板块在货币放松周期中会有较好的绝对收益和相对收益，因此每一次调整都是较好的买入时点。

申银万国[11.27%]证券表示，经过多年调整，目前中国房地产市场上的购房者已基本以自住需求买家为主，表现为首套房或者更新需求。他们在看到有关当局积极救市、维稳房价的举措后，对于房价止跌转升的预期，仍是影响他们购买决定的重要因素。因此对行业基本面持续稳步复苏抱有信心，进一步的货币政策宽松将成为下一阶段的主要催化剂。作为降息周期下基本面受益的主要板块之一，行业轮动重新青睐地产股的时间不需要等待太久。

国泰君安认为可以从以下四条主线布局：一是区域投资主题；二是旧貌换新颜，采用新路径、新机制、新模式的房企；三是再融资预期强烈、酝酿转型标的；四是估值水平和发展稳健性兼具的行业龙头。▲

（原标题：明年楼市政策将定调 刺激需求料成主线）

责任编辑：小申