地方寡头垄断的燕郊地产

在过去的10年里，北京高歌猛进的房价以及较为严苛的限购令使一批“北漂”涌入了房价更为低廉、居住政策相对宽松的北京东边的燕郊。而小镇燕郊的人口也从3万暴涨至60多万。70万人的涌入滋生了火热的燕郊地产市场， 10年间，燕郊房子的均价从1500元/平方米增长至15000元/平方米以上。

据不完全统计，目前，燕郊已有大大小小100多个楼盘。仅潮白河边的燕顺路两侧，就密密麻麻地分布了30多个住宅小区，容纳近30万人。

这些年，地产市场的繁荣，使燕郊本地诞生了20多家大大小小的房地产企业，也培育了相当数量的本地富豪。出狱之后的刘晓川成立了众诚易达，也赶上了这一波源自地产的财富潮。然而，在这些房地产企业中，绝大多数的企业都像众诚易达那样仅开发了一两个项目，而规模较大的当数福成、汇福、燕达、兴达4家，堪称燕郊地产的“四大家族”。其中，前两大巨头是当地的农业龙头企业，在燕郊地产起步的2003年转战楼市。

“燕郊的房地产市场基本上由以这四大房企为中心的本土房地产企业长期占据绝对主力地位，大量的土地储备均掌握在他们手中。”燕郊地产界的一位业内人士接受《中国经济周刊》记者采访说，尽管燕郊的房地产市场持续繁荣，但长期以来却形成了较为封闭的本土市场，外地房企很难跻身其中，整个燕郊也罕见全国一线的房地产开发商。“尽管那些全国一线房企具备相当的实力和竞争力，但他们却很难在拿地上与本土企业竞争，仅从这一点，足见燕郊地产市场的不成熟和不规范。”

2013年进入燕郊拿地的央企港中旅被视为真正意义上第一家进入燕郊的大开发商，据悉，其也是极少数通过挂牌方式获得土地的房企。

据上述燕郊地产业内人士介绍说，过去这些年，燕郊房地产企业获得开发用地的主要途径包括：一是燕郊各村庄的城中村改造项目；二是通过变更土地规划，即将工业用地和综合性用地等通过变更规划改为建设用地。

“福成的上上城理想城即来自城中村的改造项目，2011年拆迁，2014年动工建设。而汇福悦榕湾楼盘则由汇福国际健康中心项目演变而成，原来的土地性质为50年产权综合性用地，2013年通过用地变更，部分变为70年产权的商品房用地。”这位业内人士说，在燕郊，许多工业用地、文教用地、卫生用地、科技用地、养老用地等在闲置数年之后，土地性质被变更，最终都变成了商品房。

据媒体公开报道，汇福国际健康中心项目的土地性质变更后，汇福地产通过招投标形式获得6块土地，并于2014年正式动工建设。而从2002年至2015年8月，三河市国土资源局以各种方式共出让46815.97亩土地，其中19353.96亩为工业和仓储用地，商住建设用地性质大约为14960.9亩。其中，整个商住用地的八成以上通过招标方式交易。而像港中旅那样通过挂牌方式获得土地的房企凤毛麟角。

上述业内人士称，招标的问题在于可人为设定条件将部分竞争对手排除在外。

事实上，不只是外地企业被排除在竞争之外，燕郊本地房企之间对土地资源的争夺也非常激烈。据当地多位人士透露，燕郊四大房企中，某两家房企的老板就因土地而公开反目。至今网络上仍流传着一封据称是一位老板揭发另一位老板“先后以科技用地、工业用地为名征用国有土地达1650亩，荒废闲置多年后，部分变更为商品房用地”的举报信。

虽然田辛庄的村街改造工作尚未启动，但地产商的“拆迁指挥部”已经进驻，找村民商谈拆迁价格、丈量房屋尺寸，最终因商谈不拢而以暴力威胁。