“烫手山芋”之忧 在中国房地产发展史上,一些激进开发商扮演了“黑马”角色。它们凭借高杠杆、高负债率大胆高价拿地,成功从区域型企业发展成为全国型龙头企业。在本轮房地产调控中,“地王”是否会从“黑马利器”沦为“烫手山芋”? 前述中型开发商营销负责人表示,自己所在公司虽然也拿了“地王”,但目前对市场仍充满期待。他分析,此轮调控旨在抑制投机需求,重在“止涨”而非“求跌”,楼市成交量虽然会大幅萎缩,但房价特别是一线城市的房价总体将横盘整理。今年一线城市供地较少,一旦有供地,企业去抢很正常。“未来我们在拿地决策上会更加注重风险把控,优选风险可控城市和区域。营销方面,将增加对市场的监控频率,对各城市、项目的来访、认购进行严密监控,以便及时应对市场风险。对于新拿的项目,将严格筹划产品定位,精准定位目标客群,做出适合本地市场的高品质产品,最大程度降低风险,获取利润。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企高杠杆拿地的风险主要有两方面,一是未来偿债压力增加,尤其是利息成本增加;二是土地成本加大,给后续的项目定价形成一定压力。 偿债压力增加的同时,融资收紧的信号已出现,部分银行收紧房企开发贷款,房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉表示,部分企业在前期争夺“地王”的过程中,激进拿地,如果后期融资收紧,再加上去化速度放慢,现金流将承受很大压力。 明源地产研究院副院长刘策认为,在政策收紧的背景下,房企首先要保证现金流的安全,在融资上多想办法,以实现平稳“过冬”。如果资金确实不足,土地是稀缺资源,完全可以寻找合作方联合开发,以减轻自身的资金压力。 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,未来“地王”何去何从,要观察土地价格和房价是否会下降。从过去几轮“地王”的运作模式来看,遭遇市场变化时,首先要“趴着”,等待解套。“地王”的开发周期比普通项目长得多,部分房企在财务可支撑的情况下会选择等待。其次是打造豪宅项目,争取覆盖拿地成本。 |