【直销报道11月11日】（搜狐）“对他而言，万达的版图就是一张世界地图。”这句对中国首富——王健林的夸赞，出自美国有线电视新闻网（CNN）。

事实上，过去26年间，王健林带领的万达集团确实创造了一个商业传奇——在全国乃至世界攻城掠地，建立了一个超越同行的商业帝国。

在王健林的构思中，未来万达广场应该具有三方面的特点：一是规模进一步扩大；二是万达广场不仅是线下物理的一种形象，而且是智慧广场；三是万达商业地产一定要国际化。

从客观环境而言，要达到这样的速度，支撑力量主要来自中国的城市化进程以及中国的消费力量。

目前，中国城市化水平52%，真实城市化率不到40%，原因在于还有两亿多外来务工人员，而世界平均城市化水平达到一个平稳期一般是75%。即使按照52%城市化率，“这还有20个以上的百分点，那就意味着还有3亿到4亿人还要再进城。”王健林说。

从消费能力来看，预计到2020年，中国社会消费品零售总额将达到10万亿美元，相当于今天欧元区市场的规模。2013年8月,标普曾发布报告称，中国有望在五年内超越美国成为全球最大的消费品市场。

王健林显然注意到了这种趋势。他说，中国的消费市场是极其巨大的，而且人们会进一步从简单的生活必需品中解放出来，进入到娱乐、文化、旅游方面消费。“我们所有产品，不仅是万达广场，包括文化娱乐产业，包括旅游度假区，都是始终在探索怎么样创造新的生活方式，满足人们新的物质文化需求。”正如CNN所评价的,“万达正在迎合中国日渐增长的中产阶级。和为生计打拼了一辈子的父辈不同，中产阶级拥有一定财富和消费能力，追逐着习近平主席所说的‘中国梦’。”

从万达的自身力量来说，也足以支撑未来的发展的速度。

万达一位管理人员总结，万达能高速发展，主要有三方面经验——

一是万达在现金流的平衡上做得非常到位，每一个项目现金流基本上能保证支撑平衡；二是万达商业地产开发上逐渐总结出了一套成熟的商业的开发管理模式，比如招投标管理模式、项目发展模式、计划模块管理模式等；三是高速发展是万达精神的体现、万达高度的执行力的体现。

一个案例足以说明一切。广州白云万达广场，仅仅用了11个月时间，就保证了项目高品质的开业。这其中的原因包括，万达有强大的招商运营团队，有自己的商业规划研究院和酒店设计研究院，有一套成熟的综合体的模块化管理系统，有政府的高效配合和支持，更重要得益于万达的强大的资金实力。

万达健康现金流的秘密

万达速度在世界不动产界都是一个神话，很多人觉得不可思议。究其原因，主要在于，其商业模式决定了必须要快。

万达的商业地产模式最早要追溯至一次会议。2000年初，万达曾召开一个战略分析会议，据说会议开了三天三夜，核心是万达要想办法追求长期稳定的现金流，而地产行业最大缺陷就是现金流不稳定。

当时的会上，高层建议多种，有做不动产的，有做医药的，还有说做超市的……在王健林来看，做不动产或者做商业地产是最合适的。尽管当时95%的人持反对意见。

“建造这一部分我们是懂，现在就是需要再找另外一半懂商业、零售的人才。结合企业的实践出发，我们决定做商业地产。”王健林回忆道。

和住宅地产的开发模式不同，商业地产要沉淀巨大的资金——一个商业中心需要十五到二十亿。“这么巨大的资金沉淀在这里，它的财务模型就迫使我们必须要在最快的时间完成这个工作任务。”

现金流是企业的血液，是企业的生命线。只有血液能平衡，资金能支撑得了，企业才能生存。显然，只有快才能节省财务费用，增加租金收入。为此，万达内部约定，一般情况下18个月到24个月完成一个商业中心的建设，极个别11-12个月完成。

为了达成稳定现金流的目标，万达对商业模式进行了四次升级改造。万达第一代商业地产称为单店，第二代商业地产称为组合店。单体的广场二三四层自己保留，一楼分给销售。由于销售量较少，现金流非常紧张。后来，万达在过去经验基础上总结出一个新的模式——万达综合体模式。

于是，万达第三代综合体开始创造城市新中心，包括购物中心、五星级酒店、写字楼、公寓等业态。购物中心把销售的物业在整个地块进行配套，写字楼、商铺、住宅、公寓等等卖掉，覆盖了整个购物中心的投资。目前，万达正在进行四代综合体升级。

万达相关负责人认为，正是综合体的成熟，万达项目在市场的影响力越来越大，销售才非常好，现金流平衡才非常好，才能保证万达的速度越来越快。

在发展拿地的时候，万达就要做现金流测算。比如拿多大一块地，要配套哪些销售物业，多大的体量，然后定价是多少？“这么一组合，现金流测算出来是比较理想的。”

“如果现金流缺口太大，我们前期就否定项目。而且我们前期测算了，做完之后往往现金流比前面测算还要好。从现金流的角度，万达走向一个良性循环。”

让自己赚钱，也让别人赚钱

至今，王健林一直津津乐道当年的选择。“时间证明进入不动产领域或者商业地产领域，我们是做对了。现在无论是企业的规模、企业的利润、企业的资产都站在了中国民营企业领先者的地位上。”

事实上，万达已经寻找到了一条让企业能全速前进的方法——让商家赚钱，让合作者共赢，形成万达的生态圈。

十年之前，万达和很多商业地产公司遇到的问题一样——商家租金收缴率不太高，甚至欠租。为了保证收租，万达研究了很多法律条款，如缴纳足额保证金，以法律合同约束，结果发现都不能根本解决。最终想到的方法就是让商家赚钱，让合作者赚钱。

以万达的万达商业年会为例，其最早以招商为主，后来弱化招商，为商家提供更多发挥的机会，2013年，万商会进一步的转型——搭建了一个能够与商家更充分沟通的万达广场与商家招商的洽谈会，同时立足于商家发展需要，增加了一个商家与代理商的洽谈会。

数据显示，2014年参加万商会整体的商家超过15000个，其中有400多个商家在万商会期间设置展位发展加盟商和代理商。

经过此举，万达不仅让万商会和企业之间架起了桥梁，同时让企业和企业之间也架起了桥梁。最终形成了一个捆绑式的、多赢化的产业模式。

正如王健林所说，“你只要加入我们的生态圈，不论你是做设计，做材料供应商，还是真正的买卖商家，在我们广场都能赚到钱。”

在寻找合适的伙伴过程中，万达不看眼前利益，讲战略合作。在全国，万达第一个推出工程款拨付考核指标——工程竣工的时候，工程款支付必须不低于85%。竣工半年要达到95%。万达把给工程款的拨付指标作为考核指标。

此外，与供应商的合作都是长期的。“我们不会因为某一个电梯公司出来，或者某一个电缆公司出来，给出更低的价钱，我们就跟这家合作。”王健林说。这也导致很多很多企业在与万达合作过程中不计代价，“他知道这一单哪怕少挣一点，跟着万达长期合作一定会拿回来”。

万达的这个生态圈，不仅包含商家、合作者，更包括政府。

2012年，王健林在美国哈佛大学做讲演时，在谈到政商关系时表示，政商关系在中国是一个非常复杂的问题，这个问题比在哈佛读博士后还要困难。为此，他专门总结了八个字——“亲近政府，远离政治”。

事实上，在万达在全国各地建设万达广场的过程中，地方政府颇为欢迎。因为一个万达广场的投资，不仅给当地带来投资，创造了GDP，而且提供了就业岗位，同时也为老百姓提供了一个新的现代的消费场所，最重要的是形成区域中心，带动区域的发展。

“这就形成了一个企业、政府、商家、百姓多赢的局面。其实真正做企业应该想明白这一点，多赢才是真正的赢，单赢绝对不是赢，所有的单赢都是输。”

也正是在这样的商业经营哲学指引下，万达始终能保持一种为同行所艳羡的发展速度。“未来我会从投资、并购这两个方面入手，做到我说的八个字，现在叫做‘走遍中国都有万达’，将来我们希望‘走遍世界都有万达’。”王健林说。▲

（原标题：万达发展密匙：平衡的现金流 成熟商业开发模式）

责任编辑;小美