“防城港市具有极大的发展潜力,这里房价目前已经是最低了,买入一套100平方米海景房总价40万元,首付15万元左右,两年后升值到75万元,可净赚30多万元。”在“一日游”期间,中介公司讲解员诱人的宣讲,使王某、王某福心动不已。

随后,两人在该房产公司分别买了3套房,分别交定金15万元和9万元,并签订了预售合同。2013年12月9日,两人又分别支付了房子的首付款100万元和57万元。

回去后,王某发现该房产公司并没有取得预售许可证,而且他们所买的房子不是一般商品房而是职工合资建房。王某认为,房产公司是变相、违规销售,要求退房。王某打了12315电话并到房产管理局进行投诉,都没能退房成功,便到法院起诉房地产公司。

然而,在王某起诉后,该公司取得了许可证。一审法院防城港市港口区人民法院根据相关法律认为,双方签订的合同有效,对王某等二人要求退还定金和首付的诉请不予支持。今年2月6日,王某等二人上诉至防城港市中级人民法院。防城港市中院于5月4日作出终审判决,驳回上诉人的诉讼请求,维持原判。

近年来,类似王某这样的案件在防城港市逐渐增多。

据防城港市中院副院长周忠介绍,2011年至2015年上半年,防城港市法院共受理商品房买卖一审案件1804件,案件数量逐年上升。案件主要分布在港口区与东兴市,占全市总数的92%以上。买受人大多具有亲属、朋友关系,组团诉讼渐成主流。

开发商与中介机构相互配合

“这些纠纷的起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房,买受人要求解除合同,退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港市中院民一庭庭长崔静说。

“看房团”的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房,由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房,中介公司利用“看房团”活动违规、变相收取费用,灌输“资本运作”等传销理念,夸大宣传防城港的城市发展,歪曲政策本意。他们从房款中收取数万元不等的提成,引发纠纷后,中介公司通常作为共同被告参加诉讼。

在法院受理的一起案件中,来自吉林省图们市的5名买受人分别与开发商签了购房《职工市场运作建房意向书》,约定每套房支付2万元诚意金,工程进度达到±0时付房款总额的20%,在换签时付清余款。随后,开发商分别向买受人出具诚意金收据,计2万元,中介公司向买受人出具购房第一期款收据,计55787元。

事后,买受人了解到该开发商并没有取得商品房预售许可证,是违法预售,中介公司是不当得利,遂将开发商和中介公司告上法院,请求判令归还购房款和诚意金。

一审法院认为,该开发商未取得商品房预售许可证的前提下,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,收取的2万元诚意金应予以退还。中介公司明知开发商未取得商品房预售许可证,仍然代其销售,并违规向买受人收取第一期款55787元,应当予以退还。中介公司不服,提起上诉。防城港市中院审理后维持原判。

据防城港市中院调研,中介公司往往对买受人宣称其预售的是某单位的职工市场运作建房,可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜,在销售人员的宣传鼓动下,相互影响出手购买。

“非典型”案件定性困难争议大

记者在采访中了解到,此类案件类型多样、新颖,国家相应的法律规范不明确,造成审理困难。