在一起案件中,买受人与开发商签订商品房买卖合同后,又签订一份补充协议(实为租赁合同),约定由买受人将房屋返租给开发商,租金远高于市场价,并有履约担保人在补充协议上签字。

在购房合同约定的房屋产权登记时间届满后,买受人书面请求开发商为其办证,开发商书面回复请求延期办证,并承诺返租协议继续有效并履行。

因开发商未在约定期限内为买受人办理房屋所有权证,买受人将开发商告上法庭,主张双方形成房屋买卖合同关系和房屋租赁合同关系,请求开发商履行合同义务,为其办理房屋所有权证并支付欠付的租金和利息。

对此,开发商辩称,双方签订的房屋买卖合同和返租合同并非双方的真实意思表示,实际情况是开发商以商品房作为抵押向买受人借款,高额租金是开发商支付给买受人的借款本金和利息,双方形成的是民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。

对此类案件,如何认定当事人订立合同时的真实意思表示,进而确定双方形成何种法律关系并进行实体处理,实务界对此争议很大。

涉中介公司违规预售商品房的案件调解率低、上诉率高也是法院审理的一个难题。

崔静分析说,开发商财政状况恶化,为了延缓判决生效时间,迫不得已采取上诉的缓兵之计,同时希望能在二审期间达成调解或改判以减轻其应承担的法律责任。另一方面,买受人也意识到开发商资金困难,即便达成调解协议也拿不到钱,干脆不调解,由法院判决后申请执行。

实际上,开发商与中介公司违规预售的代价很高。中介公司工商登记住所地不在防城港,经营场所不固定,公司资产较少,在发生纠纷时可以随时走人。因此,即使法院判决中介公司返还房款,由于开发商与中介公司承担的是连带责任,在中介公司没有履行法律义务的情况下,最终由开发商来买单。