“挖金术”

IFC课程前后耗时三个月，具体安排在四个三天两夜的周末，每周内容分别是资产配置、证券学习、商业地产、毕业演讲。

在金朝阳的五大投资定律中，创造现金流、信用最大化、灵活使用杠杆三条，在IFC的课程中将详细拆解，最终目标只有一个：挖金，也就是找钱。其中豪宅或豪车是挖金的主要杠杆。

在金朝阳内部，“零资产购买豪宅”的案例不胜枚举。曾在金朝阳做到省会城市教练团队核心的萧越对此进行了详细拆解—

首先，金朝阳讲究学员之间"生命共享、财富共享"，即便一无所有，也能在其他学员处拆借120万元首付，按揭买下一套400万元的豪宅。金朝阳学员主要是团购买房，以便从开发商处拿到折扣。这表示，原价500万元的房子可以400万元的低价拿下。不过，签订的合同则可能是600万元。

金朝阳有一个很成熟的评价体系指导学员买房，评价指数包括房子周边的居民人口、面积140平米以上的豪宅、交通、医院、学校、超市、银行、明星开发商、是否能立即办下房产证等。综合这些指数，最终得到一个分数，只有分数达标的房子方可购买。这为确保房子的升值空间和杠杆价值。

第二，因为豪宅是按揭买的，再抵押贷款很难。那么，你买下一个经营期限较长的营业执照，租赁一个店面，假装做生意。然后，与同组IFC学员一起，相互往各自账户上打流水。只需三个月，流水便能养得很漂亮。

这时，你找到银行，利用它们的漏洞，不仅可以凭豪宅办到多张大额信用卡，还可以通过经营性贷款、信用贷款、银行授信等一系列方式，从银行拿到更多的贷款。另外，只要你胆子够大，还可以从那些小贷公司、担保公司、投资公司以相似手法借钱。

萧越以前认识一个零资产起步的学员，凭借400万的房子，最终撬动了8倍左右的杠杆，挖到3000多万元。

第三，挖到金后，你把拆借其他学员的120万元还上，手中还有上千万资金。一些激进的学员，再凭借这些资金重复上述手法，不断杠杆，不断挖金。

上述手法与“卡哥”所讲述的“如何玩转信用卡”轨迹吻合。

“IFC同样把一期学员分为若干组，教练还是以概念性指导为主，比如讲授银行有哪些你不知道的贷款办法等等，很少直接提供操作手法。不过，依据金朝阳课程安排，学员每个周末都要召开小组会，回报自己办了多少张信用卡，买了什么豪宅，有没有买车，资产有什么变化。而后把自己的经验分享给别人，别人自然有样学样，去借钱、贷款。”萧越透露，IBS和IFC都有收手机的习惯，一方面让学员认真听课，一方面担心学员录音录像。

IFC最后一个周末是毕业演讲环节。“这个环节是让学员做出一个五年家庭资产增长规划，5个亿、10个亿地大胆设想，将之做成PPT，当场宣读自己的梦想。”萧越介绍，其中的杀猪环节颇为有趣，“教练把学员分为大笨猪、小笨猪和聪明猪。大笨猪和小笨猪分别是重资产学员和轻资产学员，在整个学习过程中很保守，任我们怎么说，他们都不动，不像其他学员一样乖乖挖金。那我们就带他们坐坐游艇、去旋转餐厅吃吃饭，享受一下奢华生活，并跟他们说："你怎么这么笨啊，放着赚钱的机会不要。你要是照人家的这种办法，两年后三年后你将会怎样怎样……"所谓聪明猪，是在挖金过程中非常激进的那种，我们也要管控风险，要求他们稳一点。”

“先来软的，软的不行，那就来硬的，"你要是不想赚钱的话，来这里上课干吗？"你走吧！”萧越自称杀猪高手，在他麾下，最终“软硬不吃的学员不多”，多数学员进入了金朝阳教育体系的塔尖阶段—BCC—开始半年期的学习。

Pre-REITs迷雾

通过挖金，金朝阳学员的总资产不断放大，负债也越来越高。

以他们经常使用的半年期200万元的信用贷款为例，年息15%左右。那些在平台内部拆借的资金，以及通过民间借贷获取的资金，成本多在月息三分以上。如果没有高回报的投资渠道，金朝阳学员将面临较大还款压力。此时，学习并拥有投资工具、做好资产组合，降低风险两大金朝阳投资定律登场。

据金朝阳学员介绍，所谓金朝阳课程中的投资工具，分别是保险、住宅、商业地产、证券、基金、债券。这其中，金朝阳在授课时一再向学员推荐的投资工具是自己发行的Pre-REITs（准REITs）。

REITs即房地产信托投资基金，就是把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产。通常以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在中国，因各种复杂原因，REITs闸门始终未能打开，但REITs巨大的市场，使得许多企业主动和监管部门沟通，开始尝试做类REITs产品。

金朝阳的产品自称“Pre-REITs”，由金朝阳投资系统中一个专门机构运作，这个机构即金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司，自称是中国首家民营的房地产信托投资基金（RE-ITs）。

金盈沣基金就是利用准REITs把商业地产项目REITs化，然后把Pre-REITs产品在上海股权托管交易平台挂牌，金朝阳的各地实业公司是REITs持有人，学员要想购买准RE-ITs就需要购买各地实业公司的股权。

以金朝阳自持的旗下项目广东新天希尔顿酒店为例，项目持有方是金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司100%持有，项目Pre-REITs发行方是山东盈沣置业公司，其中前者金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司持有后者山东盈沣置业公司20%股权，Pre-REITs购买方或者说持有者是上海融辛、上海融甲、上海融丙、上海融辛等十多家投资管理股权有限公司。

经济观察报记者调查获悉，投资者购买的金朝阳Pre-REITs产品，即是上海融辛等投资管理股权有限公司的股权说明书，不同于正规的有价证券，理由是这些公司才是其Pre-REITs产品的持有者，因此投资者购买其股权即等于购买了其Pre-REITs产品，从而实现了“同工、同酬、平等财富”。金朝阳北京分公司一位管理层是上海融辛投资管理股份有限公司的1000万股权持有者，但在其入股2年后，该公司的注册资本、股东人数未发生变化，至今仍是1000万元和两位自然人股东。