吸金900亿？

对于金朝阳的Pre-REITs，出资数百万元、上千万元购买的金朝阳学员有多少？

在金朝阳2011年的路演PPT上，专门介绍了2008年5月第一批投资发起人的两年期回报：首期投资20万，经过两年成长，截至2010年6月，升值49.76万元，年投资收益率74.4%。“虽说PPT页面下方注明：历史数据，不构成未来收益承诺。但学员在进入IFC阶段后，架不住教练天天讲、反复讲金朝阳的REITs。”作为金朝阳BCC课程最早的学员之一，林昭介绍，IFC课程结束，金朝阳的学员不管是自愿还是被杀猪，至少三成以上进入BCC（10亿富人乡村俱乐部））学习，“名义上讲，BCC不用再交学费，但门槛是每个家庭必须购买100万元的REITs，除此之后，在BCC课程学习期间，还需再交100万元的总资金，据说是准备再建一个REITs。若想顺利毕业，再需投资300万元。”

做好资产组合、降低风险，系金朝阳五大投资定律的最后一条。林昭回忆，按照金朝阳的意愿，REITs在资产组合的比例不应低于50%。经济观察报记者从金朝阳北京分公司一位高管处获悉：金朝阳的员工会根据职位持有不等的Pre-REITs，一般管理层是购买1000万的Pre-REITs。

多位前BCC学员都不约而同地算过一个账：截至目前，金朝阳BCC开了60期左右，每期平均下来约80个家庭，即约4800个家庭。以每个家庭500万元来算，他们流入金朝阳的资金达到240亿元。

“这还未计入IFC阶段的学员购买的Pre-REITs。”不过，林昭表示，仅IFC学费一项，即可让金朝阳赚到盆满钵满，“IFC目前已经开到140多期，每期最少300个家庭，最多800个。按每期300个来说，共约42000个，即便以每个家庭缴纳学费6.88万元计算，这个数字也有288亿元。”

作为金朝阳Pre-REITs的管理机构，金盈沣基金的路演资料显示总涉及资金为400亿元。金朝阳宣称有300亿元已购置各类地产项目，包括前文所说的价值97亿元的商业地产，以及数百套别墅等等。

如果加上估算的金朝阳288亿元的IFC学费收入，以及其IBS阶段的学费收入，股权投资基金150亿元，风投基金50亿元，加上后期推出的“短债”，总涉及金额约在900亿元左右。

对于这一数字，金朝阳方面未予置评。

现金流“走钢丝”

即便金朝阳的确斥资300亿元购买地产项目，那么剩下的数百亿元又流向何方呢？或许，这还得从金朝阳高企的Pre-REITs产品的投资回报率说起。

林昭也在金朝阳投资了500多万元的Pre-REITs。他介绍说，金朝阳在上课时宣传该产品最高年收益100%，最低也有40%，“不过，投资收益的绝大部分是以扩股形式逐年滚动，这就是IBS课程中讲到的复利。只有10%-20%不等的收益，每半年以分红名义发放一次。并且，金朝阳的Pre-REITs此前不可交易，不可赎回，只能享受分红。”

一位已经退出金朝阳的BCC会员介绍，随着学员越来越多，金朝阳开始批发式地出售REITs，分红的资金越来越多，资金池的缺口越来越大。