去库存任重道远

2015年，国家通过多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市。随着销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三、四线城市依然存在较大库存去化压力，房价存下跌预期。根据中国指数研究院调研，目前一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。业内人士普遍认为，去库存将成未来一段时间房地产市场主旋律。

中国指数研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。长期来看，三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

中原地产首席分析师张大伟认为，除一线城市限购政策尚无松动迹象外，全国范围内预计各类利好政策将加码。“过往无论是信贷加杠杆，还是交易税调低，主要是针对需求端的刺激措施，未来放松调整空间依然存在。而供给端调节主要从减少土地供应计划着手，但由于土地财政吸引力的存在，较难大幅抑制地方政府推地积极性。”张大伟指出，大力推广棚改货币化安置既能拉动投资又能促进楼市消费，以改善居民住房条件，可谓一举多得。但这其中需要耗费的资金投入巨大，政府财政压力较大。

华创证券分析师华中炜认为，未来房地产政策环境宽松预期不变，后续仍有放松空间，可能通过农民工进城购房补贴、公积金及首付比例调整等提高购买力，帮助加快去化。建议重点关注三类地产股：综合实力强的低估值蓝筹，如保利地产、金融街等；股东背景雄厚，与大股东有协同发展效应的央企，如信达地产等；转型领域稀缺、估值相对较低仍然有空间的企业，如广宇集团、宋都股份等。