拿地逻辑进退 谁还在努力留守?中原地产统计显示,今年以来截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达37家。这些房企在这22个城市合计获得土地532宗,其中溢价率超过100%的地块达112宗(总价超10亿的单宗地块达72宗),占全国地王总数的接近30%。 张大伟认为,从数据上看,融信、信达等年销售额在200亿元左右的企业,拿地金额已相当于17-18个月的销售金额,这都属于非常激进的房企。 在张大伟看来,由于土地成本普遍上涨幅度达50%,房价预期涨幅起码也要在50%,甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期对于土地市场走势,实际上存在不同的判断。拿地房企更多是出于补库存的导向,同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市,也会在土地出让过程中出现高溢价,这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。 严跃进补充道,不拿地的房企,也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企,实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合,即有相对多的资金,这时买地产股比购地显然更划算,所以近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企,则更希望做轻资产或准房地产项目,比如商业零售业经营业务等。 市场将愈发集中 每轮调控低谷期都是房企战斗力的转折点。 严跃进认为,近期融资层面收紧,很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。当然,销售市场虽然有所降温,但不至于断崖式下跌,而且对比过去十年发展水平,预计2017年销售数据并不会很糟糕,甚至个别月份还会有惊喜地反弹,所以很多房企依然会在徘徊一两个月后继续进入土地市场。 孙宏斌的判断是,房地产行业的趋势是集中度越来越高。目前行业前一百名房企的市场占有率约在40%,相信5-10年后会集中在超过70%,前十名的占有率会到达百分之二三十。未来小公司将不断被大公司收购。截至今年10月底,房地产销售规模已经达到9万亿,而到10万亿规模后便很难再高速增长。 克而瑞研究显示,房地产行业规模化愈发凸显。从前10月销售表现来看,预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家,2000亿规模的房企有望2-3家,3000亿有可能会出现3家。华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛;恒大、万科成为今年首次突破3000亿大关的房企,碧桂园今年以来销售增长十分强劲,不排除在年前也有突破3000亿的可能。 “未来的趋势就是,百强房企的市场份额会占到50%;一二线市场份额也会占到50%。”欧阳捷称。 责任编辑:小宇 解读新闻热点、呈现敏感事件、更多独家分析,尽在“直事儿”微信,扫描二维码免费阅读。
|